전세보증금에 질권이 설정돼 있으면 청산가치를 어떻게 계산하나요?

보증금반환채권에 실제로 설정된 질권·양도담보와 그 담보가 보장하는 채무액부터 확인해야 합니다. ‘전세대출을 받았다’는 사실만으로 보증금에서 대출액을 모두 빼는 것은 아닙니다. 보증금이라는 재산, 은행에 갚을 채무, 그 재산에 붙은 담보권을 분리해서 정리하세요.

보증기관이 보증했으면 질권도 있는 건가요?

같은 뜻이 아닙니다. 보증기관이 은행에 대출 상환을 보증하는 것과 은행이 임대인에게 받을 보증금반환채권을 담보로 확보하는 것은 다른 관계입니다. 보증서만 보고 질권이 있다고 적지 말고, 질권설정·채권양도 약정 및 임대인에 대한 통지·승낙 자료를 확인해야 합니다.

서울회생법원의 회생위원 직무편람 제5판은 질권·양도담보가 있는 전세대출과 없는 대출의 청산가치 처리를 구분합니다. 담보가 없는 신용대출이라면 전세대출이라는 이유만으로 보증금 재산액에서 공제하지 않습니다.

담보 공제와 생활 보호 공제를 구분하세요

담보권자의 몫을 정리하는 일과 압류금지재산·면제재산을 확인하는 일은 별개입니다. 같은 부분을 중복 공제하지 않도록 계산 근거를 각각 표시해야 합니다. 법 제580조 제3항은 개인회생재단에 제383조를 준용하고, 제586조는 별제권 관련 규정을 준용합니다.

설명용 예로 보증금 8,000만 원에 담보대출 잔액 3,000만 원이 있다면, 그 숫자만으로 청산가치를 5,000만 원으로 확정하지 마세요. 실제 담보 범위와 우선 권리, 압류금지·면제 가능 부분을 더 확인해야 합니다. 보증금 전액을 은행에 양도한 약정인지 일부 담보인지도 중요합니다.

계산표 옆에 어떤 서류를 붙이나요?

1. 임대차계약서와 갱신·보증금 증액 자료
2. 대출약정서 및 같은 기준일의 잔액증명
3. 질권설정 또는 채권양도 약정, 통지·승낙 자료
4. 임대인에게 반환받을 금액과 공제 주장 항목을 나눈 표

서류가 없으면 은행에 담보 방식과 관련 약정 사본을 요청하세요. 임대차가 끝난 뒤 보증금이 누구에게 반환되는지도 확인해야 합니다. 직무편람의 과거 사례 금액은 계산 구조를 설명하는 예시이며 현재 내 사건의 공제 한도를 보장하는 표가 아닙니다.

근거와 더 읽을 자료

• 서울회생법원 회생위원 직무편람 제5판, 본문 109~110쪽: 임차보증금 질권·양도담보 사례
• 채무자회생법 제580조 제3항: 재단 제외·면제재산 준용
• 채무자회생법 제586조: 별제권 규정 준용

기준 확인: 2026-10-11. 분제로 편집팀. 구체적인 적용은 관할 법원과 사건 사정에 따라 달라질 수 있습니다.