[알쓸법률] 미리 사둔 신혼집, 세입자가 계약종료 연락을 계속 피한다면?

전세 계약이 끝났는데, 세입자는 연락두절

-임대차 3법에 따라 임대인이 실거주를 하고자 하는 경우, 계약의 갱신 거절이 가능

-근거 없이 퇴거를 거부하는 경우에는 손해배상 책임도 부담할 수 있어

임대인이 전세 임대차계약 종료를 위해 연락해도 계속 못 들은 척하던 임차인이 법무법인으로부터 내용증명을 받고 나서는 퇴거 날짜 협의에 응했다. 00일 법무법인 예율에 따르면, 임대인이 실거주 목적으로 한 임대차계약 종료 의사를 수 차례 밝혔음에도 아무런 반응이 없던 임차인이 법무법인 변호사가 직접 작성한 내용증명을 받은 후 임대인과의 소통에 적극적으로 임했다.

4개월 동안 계약종료 연락 묵살?...‘묵시적 갱신’ 노리나?

 2019년 7월, 임대인 A씨는 본인 소유 주택을 임차인 B씨에게 보증금 3억5,000만원을 받고, 2년 동안 임대해주는 전세 임대차계약을 체결했다. 이후 2021년 5월에 결혼하게 된 A씨는 B씨와의 임대차계약이 종료되면 해당 주택에서 신혼살림을 시작하기로 계획했다. 이에 A씨는 2020년 11월부터 실거주하기 위해 임대차계약을 종료하겠다는 의사를 전화, 문자, 방문 등 다양한 방법으로 10회 이상 밝혔지만 4개월이 지날 때까지 B씨는 계약 만료일이 도래하면 주택을 인도하겠다는 의사를 표시하지 않았다.

A씨는 적극적인 노력에도 불구하고 '임대차계약 만료 시 퇴거하겠다'는 확답을 받지 못했다. 그 결과 신혼 초부터 임시거주지를 구해야 했고 B씨와의 법적 분쟁이 예상 되는 등 예상치 못한 문제가 발생했다. 이에 A씨는 B씨와의 협의를 통해 퇴거 일을 확정하여 전세 보증금을 반환하고, 정해진 날짜에 주택을 인도 받기 위해 법무법인 예율에 도움을 요청했다.

임대인이 실제 거주할 예정이라면 계약갱신요구권 거부 가능해

 이에 법무법인 예율은 A씨를 대리하여 “A씨는 주택임대차보호법에 따라 계약 만료일 6개월 전부터 종료 의사를 밝혔다. 만약 B씨가 계약갱신요구권을 행사할 예정이었더라도 실제 거주할 예정인 A씨는 계약갱신요구를 거절할 수 있다”면서 ‘임대차계약 만료 의사’를 주지시켰다. 또한 “계약 만료일 이후까지도 부동산을 인도하지 않는다면 부동산 명도소송 및 강제집행을 할 수 있고, 이에 따른 소송비용이 청구될 수 있다”는 경고가 담긴 내용증명을 보냈다.

B씨는 임대차계약 만료 시 A씨가 혼인에 따른 실거주 할 예정임을 알고 있었으므로 부동산을 정상적으로 인도받았더라면 생기지 않았을 임시 주거지의 임차료, 공인중개사 수수료, 이사비용 등을 특별손해로써 청구할 수 있다는 설명이다.

그 결과 A씨는 B씨로부터 계약 만료일에 퇴거하겠다는 의사를 전달받을 수 있었고, 부동산 인도와 보증금 반환 절차를 깔끔하게 마무리할 수 있었다. 이와 관련해 법무법인 예율의 김상겸 변호사는 “임차인이 주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 행사하더라도 임대인이나 임대인의 직계 존·비속이 실제 거주하려는 경우 임대인은 계약갱신요구권을 거절할 수 있다”고 설명했다. 이어 “법정이율에 따른 이자 같은 통상손해 외에도 민법 제393조에 따라 채무자가 특별한 사정으로 인한 손해를 알았거나 알 수 있었다면 특별손해로서 그 손해를 배상할 의무가 있다”고 덧붙였다.

법무법인 예율

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