전세사기 예방 내용증명

2011년부터 현재까지 12년 간, 내용증명 분야 No.1

  • 이유
  • 예시
  • 변호사의 필요성
  • 필수상황
  • 비용안내
나도 모르게 임대인이 바뀌었다면? 반드시 이렇게 하세요

#0 집주인 바뀌어도 모르는 ‘임차인’···‘전세사기’ 어떻게 막나

우편봉투 이미지
‘전세사기’의 시발점인 서울 화곡동 ‘빌라왕’ 사건의 경우 건축주가 집을 짓고 분양하는 동시에 전세매물을 내놓아 임차인과 임대차계약을 맺은 뒤 자력(경제력)이 없는 김모씨(지난해 사망)로 집주인을 변경했습니다.

신축빌라를 지은 뒤 임차인들에게 집값보다 더 높은 보증금을 받고 임대차계약을 맺은 뒤 이후 바지사장으로 임대인 명의를 바꿔버리는 전형적인 전세사기 수법입니다.

이런 유형의 전세사기는 집주인변경을 안 즉시 임대인의 지위승계를 원하지 않는다라는 내용의 내용증명을 발송해야 합니다.

판례상 100%는 아니더라도 높은 확률로 기존 임대인에게도 전세보증금 반환책임을 지울 수 있습니다. 즉 5만원 비용을 들여 수천만원을 받아낼 수 있는 확률을 비약적으로 올릴 수 있습니다.

#1 내용증명을 보내야 하는 이유

우편봉투 이미지

1998년 대법원 판례는, 임차인이 새 소유자와 임대차계약 승계를 원치 않는다면, 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당기간 내에 이의를 제기해 임대차계약을 해지할 수 있고, 기존 임대인에게 보증금반환청구를 할 수 있다 하였습니다. 1998.9. 경매개시이의신청기각 재항고사건

  • 이미 새 집주인이 보증금반환거부의사를 명확히 한 경우라도, 소송준비에는 일주일 1달이 걸리기 때문에 바로 내용증명 발송을 권고드립니다.
  • 새 집주인이 보증금반환을 여러 이유를 대며 미루고 있다면, 즉시 전 임대인에게 내용증명을 발송해야합니다. 일정 기간 내에 고지하는 것만으로도 수억원에 달하는 임대차 보증금 전액을 확보할 가능성이 커지기 때문에 매우 중요합니다.

내용증명은 나중 소송할 때 정황증거로 쓰기 위해 발송할 수 있고, 나의 확정된 의사를 상대방에게 밝혀 심리적 압박감을 주는 용도로 활용할 수도 있기 때문에 유용합니다. 또한, 내 권리 침해를 주장하는 효과도 있습니다.

내용증명을 변호사의 도움 없이 홀로 쓰실 경우, 불필요한 내용은 최대한 줄이고 현재 상황을 정확하게 기재하시는 것이 좋습니다. 즉, 현 상황을 해결하기 위해 필요한 말만 적는 것이 좋습니다. >> 내용증명 작성방법 및 효력 자세히 보기

#2 전세사기 예시

법원 이미지

전세사기의 유형 몇가지가 있습니다.

'세 모녀 사기'

서울 강서구 등에서 두 딸 명의로 무자본 갭 투자를 통해 전세사기를 벌인 것입니다. 이들은 분양업자 등과 짜고 세입자들에게 전세 보증금을 비싸게 받은 뒤 돌려주지 않았습니다. 빌라 약 500채를 의도적으로 깡통전세 구조로 만들어 세입자들을 속였습니다.

'빌라왕'

건축주가 새집을 분양하는 동시에 전세매물을 내놓고 경제력 없는 사람으로 집주인을 변경한 사건입니다. 임차인들은 계약만료 즈음에서야 기존 집주인이 빌라를 팔았고, 새 집주인은 보증금을 돌려줄 수 없는 상황이라는 사실을 알게 되었습니다.

'수원 근저당'

'쪼개기 근저당'을 통해 한 건물에 대해 여러 세대별로 나누어, 세대별로 대출을 받고 전세사기를 벌인 사례입니다. 피해자들은 건물에 7억 6천여만원의 근저당만 설정된 것을 확인하고 전세계약을 진행하였으나, 사실은 다른 세대들에도 수억원의 다른 근저당이 설정된 상황이었습니다. 이들 근저당 가액을 합치면 건물 가액을 넘어서는 '깡통주택'이었던 것입니다.

#3 내용증명 작성부터, 변호사의 필요성

내용증명에는 특별한 형식이 정해져 있지 않아 혼자서도 작성할 수 있습니다.
다만, 변호사가 내용증명을 작성할 경우 몇 가지 이점이 있습니다

김상겸 변호사
전) 성남 다문화가족지원센터 자문변호사
전) 중소기업고문변호사단 특별위원
전) 공익변리사특허센터, 공익변호사
전) 경기대학교 특강교수
전) 역삼지구대 자문변호사
전) 대한변협 북이탈주민 법률지원변호사
현) 중소기업 고문변호사단
  1. 법무법인의 퀄리티 높은 양식으로 공신력을 담습니다
  2. 여러분의 상황을 바탕으로 내용을 법률 요건에 맞추고, 유리한 내용으로 다듬으며 위엄있는 문장으로 작성합니다.
  3. 여러분이 홀로 원고 작성할 경우 소비하는 시간을 아낄 수 있습니다
  4. 사건의 조기 해결을 도모하며, 실제 소송으로 발전할 경우까지 대비합니다

저희 예율의 구성원 모두는, 여러분의 현 상황이 나아질 수 있도록 바라고 있습니다.
법무법인(유) 예율의 도움이 필요하실 경우, 언제든 편히 연락 주시면 도와드리겠습니다

#4 내용증명이 꼭 필요한 경우

내용증명이 "법적으로" 꼭 필요한 경우는 크게 4종류였는데, 전세사기 건도 반드시 필요한 경우로 포함되어 이제는 5가지입니다.
  1. 계약을 위반하기 시작할 때
  2. 임대차 해지통보
  3. 채권을 양도한 경우
  4. 계약조건 중 서면통보 내용이 있는 경우
  5. 전세계약 중 임대인 변경되고 새임대인이 무자력인 경우

#5 비용안내

"전세사기" 내용증명 비용을 할인지원합니다.

내용증명 실제 샘플 이미지

전세사기 피해예방을 위한 내용증명은 일반 내용증명의 50% 비용으로 제공드립니다. ("법인명의"발송 상품 제외)

법무법인 명의발송 77,000원
변호사 직접 검토 295,000원 > 147,500원
변호사 직접 작성 545,000원 > 272,500원
프리미엄 1,100,000원 > 550,000원
ps) 법무법인 내용증명 비용은 [우편료, 교통·인건비, 변호사 검토비] 등으로 구성되어 있습니다. 또한 나중 실제 소송으로 발전될 경우, 내용증명 발송비용을 소송 수임료에서 일부공제하고 있습니다.


법원에 가실 필요가 없습니다
집에서 간편하게 내용증명 보내기

주소: 서울특별시 서초구 서초대로 326, 홀리스타빌딩 802 | 전화: 02-2038-2438 |
이메일: ksk@lawfirmy.com | 사업자: 264-81-06005 | 팩스: 0505-380-5250 | 대표:김상겸
Copyright © 2020 Boonzero ALL RIGHTS RESERVED