재개발 재건축에서 시공사를 선정하고 계약할때 일반 공사도급계약과 다른 특수성

특수성

시공사 선정 시기와 선정방법이 법률에 정해져 있습니다. (강행규정)

전자입찰 방식으로 진행하여야 합니다.

도급제 계약과 지분제 계약방식이 있습니다.

반드시 조합원총회의 결의를 거쳐야 합니다.

조합원의 추가분담금이 발생하는 경우 등에는 반드시 관리처분계획은 변경하는 절차를 거쳐야 합니다.

시공사 선정단계에서 금품을 주고받는 뇌물사건 발생시 형사처벌범위가 확대되어 있습니다.

선정시기

조합설립인가를 받은 후 선정해야 합니다. (강행규정입니다. 과거 법률이 없을때 추진위원회 단계에서 시공사를 결정하곤 하였습니다)

* 서울지역의 예외

• 서울은 예외적으로 공공지원 대상사업은 도시정비조례를 적용함 (사업시행인가를 받고 선정하라)

조합설립인가를 받은 직후 시공사를 선정하면 좋은점은, 바로 시공사로부터 자금지원을 받을 수 있으니 숨통이 트임. 시공사와 협의를 통해 사업시행인가를 받을 수 있는 장점이 있음. 그러나 세부 설계도서가 없는 상태이므로 시공사로부터 제한입찰을 받을수 밖에 없어 공사비가 과연 적절한것이냐 확신할 수 없는 단점이 있음.

그러나 사업시행인가를 받고 시공사를 선정할때에는 설계도서에 따른 내역이 이미 있으므로, 내역입찰을 받아 시공사들에게 보다 합리적인 견적을 받을 수 있는 가능성이 높음.

* 토지 소유자가 시행하는 재개발사업의 경우

사업시행인가를 받은 경우 가능. 추진위원회, 조합등이 없는 경우가 많으므로.

* 지정개발의 경우

신탁사 시행방식. 여의도에 시범아파트나 조합설립하지 않고 신탁사 선정해서 하는 방식. 자금여유있는 경우. > 사업시행자 지정 고시 후

시공사 자금이 아니라 신탁사 자체자금으로 진행가능하므로 안정적임. (아직 100% 진행된 케이스가 없음)

선정방법

조합이 사업시행자인 경우 > 조합총회 거쳐야 함.

국토교통부장관고시에 '정비사업 계약업무 처리기준'에 따라야 함. (모든 조합계약은 이 기준을 따라야 함)

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