임대인이 임대차계약을 갱신거절하고 싶을때, 월세가 미납되어 있어야 하나요?

아닙니다.

계약기간 도중 해지할때와는 달리, 임대차기간 중 어느때라도 차임이 상가임대차에서는 3기분, 주택임대차에서는 2기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 계약갱신을 거부할 수 있습니다.

즉 상가임대차의 경우 임차인이 임대차기간 중 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면, 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있지 않더라도, 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있습니다. (주택임재차계약의 경우 2기분)

[참고] 다만 계약기긴 중 해지하고자 할때에는 해지당시 연체금액이 총 3기에 달하여야만 합니다. (계약기긴 중 해지하고자 할때)

대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결 [건물명도(인도)]

대법원은 상가임대차보호법 상 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건은 ‘차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’라고 규정되어 있고, 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’라고 문언을 달리하여 규정하고 있는 점을 이유로, 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니라고 설명하고 있습니다.