공사도급계약의 해제와 소급효 제한

(공사도급계약의 특유한 소급효 제한) 

공사도급계약도 계약인 이상 약정해제 사유 또는 법정해제 사유가 발생하면 해제할 수 있다. 계약이 해제되는 때에는 계약관계가 소급적으로 해소되고 계약의 당사자는 상대방에 대하여 원상회복 의무를 부담하게 된다(민법 제548조). 즉 계약이 해제되면 소급적으로 계약이 없었던 것과 같은 상태로 복귀하게 되는 것이다. 그러므로 매매계약이 해제된 경우에는 매수인은 인도받은 물건을 매도인에게 반환해야 하고 매도인은 매수인으로부터 받은 매매대금을 반환해야 한다.

그렇다면 건축공사 도중 도급인이 수급이느이 채무불이행을 이유로 도급계약을 해제한 경우의 법률관계도 일반적인 계약의 해제와 같을까? 만약 공사도급계약이 해제된 효과가 일반 계약의 해제와 같다면 해제의 소급효로 인하여 수급인으니 해제 시점까지 시공된 부분을 철거해야 하는 것은 물론이고 기수령한 공사대금을 도급인에게 반환해야 할 것이다.

 이미 시공된 공사부분을 철거하는 것은 사회경제적으로 커다란 낭비일 뿐만 아니라 수급인에게 지나치게 가혹한 처사가 아닐 수 없다. 이런 이유로 공사도급계약이 해제되는 경우의 법률관계는 일반 계약의 해제와 다르다.

 건축도급계약은 해제되더라도 소급효가 제한되고, 계약은 해제의 시점부터 실효되게 된다. 그래서 수급인의 채무불이행을 이유로 도급인이 그 도급계약을 해제한 때에는 그 미완성부분에 대하여서만 도급계약이 실효되고 결과적으로 기성 부분에 대한 계약의 효력은 유지된다.

따라서 이 경우 수급인은 해제한 때의 상태 그대로 그 건물을 도급인에게 인도하면 되고 기시공 부분을 철거할 의무에서 벗어날 수 있다. 도급인은 기시공 부분을 인수받아야 하고, 그 건물의 완성도 등을 참작하여 인도받은 건물에 상당한 보수를 지급하여야 할 의무가 있다.